AfA Rechner Immobilien
Berechnen Sie die jährliche Abschreibung (AfA) Ihrer Immobilie nach §7 EStG und sehen Sie die Steuerersparnis bei verschiedenen Steuersätzen.
Was ist die AfA bei Immobilien?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist die steuerliche Abschreibung von Gebäuden nach §7 Abs. 4 EStG. Als Vermieter können Sie den Wertverlust des Gebäudes über die gesetzliche Nutzungsdauer steuerlich geltend machen. Die AfA wird als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen und reduziert so Ihre Steuerlast.
Wichtig: Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht das Grundstück. Der Grundstücksanteil muss daher vom Kaufpreis abgezogen werden. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) erhöhen die Bemessungsgrundlage.
AfA-Sätze nach Baujahr (§7 EStG)
| Baujahr | AfA-Satz | Nutzungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre | §7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2a EStG |
| 1925 – 2022 | 2,0 % | 50 Jahre | §7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2a EStG |
| ab 2023 | 3,0 % | 33 Jahre | §7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2a EStG (neu) |
| ab 2024 (degressiv) | 5,0 % | auf Restbuchwert | §7 Abs. 5a EStG |
Lineare vs. degressive AfA
Linear (Standard)
- — Gleichbleibender Betrag jedes Jahr
- — Gilt für alle Baujahre
- — Einfach zu berechnen und planbar
- — Nutzungsdauer: 33-50 Jahre je nach Baujahr
Degressiv (ab 2024)
- — 5% auf den Restbuchwert (sinkend)
- — Nur für Neubauten ab 2024
- — Höhere Abschreibung in den ersten Jahren
- — Wechsel zu linear jederzeit möglich
Grundstücksanteil richtig ansetzen
Das Grundstück nutzt sich nicht ab und wird daher nicht abgeschrieben. Der Grundstücksanteil hängt von der Lage ab:
Großstadt / Innenstadtlage
25 – 40 %
Mittelstadt / Stadtrand
15 – 25 %
Ländliche Lage
10 – 20 %
Tipp: Das Finanzamt kann einen anderen Anteil ansetzen. Bei hohen Kaufpreisen lohnt sich ein Gutachten zur Aufteilung.
Häufige Fragen zur AfA
Was ist die AfA bei Immobilien?
AfA steht für "Absetzung für Abnutzung" und ist die steuerliche Abschreibung von Gebäuden. Nach §7 Abs. 4 EStG können Vermieter den Wertverlust des Gebäudes (nicht des Grundstücks) über die Nutzungsdauer steuerlich geltend machen. Die AfA reduziert die Steuerlast, da sie als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen wird.
Wie hoch ist die AfA für Immobilien?
Die lineare AfA beträgt: 2,5% für Gebäude vor 1925 (40 Jahre Nutzungsdauer), 2,0% für Gebäude 1925-2022 (50 Jahre), und 3,0% für Gebäude ab 2023 (33,3 Jahre). Seit 2024 gibt es zusätzlich die degressive AfA mit 5% auf den Restbuchwert für Neubauten.
Was ist der Grundstücksanteil bei der AfA?
Nur das Gebäude kann abgeschrieben werden, nicht das Grundstück. Der Grundstücksanteil wird vom Kaufpreis abgezogen, bevor die AfA berechnet wird. Typisch sind 20-30% in Städten, auf dem Land oft weniger. Das Finanzamt kann einen anderen Anteil ansetzen — im Zweifel durch Gutachten belegen.
Was ist die degressive AfA ab 2024?
Seit 2024 können Neubauten (Baubeginn oder Kaufvertrag ab 01.10.2023) mit 5% degressiv abgeschrieben werden (§7 Abs. 5a EStG). Die Abschreibung erfolgt auf den jährlich sinkenden Restbuchwert. Ein Wechsel zur linearen Methode ist jederzeit möglich und wird empfohlen, sobald die lineare AfA höher ausfällt.
Werden Kaufnebenkosten in die AfA-Berechnung einbezogen?
Ja, die Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Sie werden zum Kaufpreis addiert und anteilig (nach Abzug des Grundstücksanteils) abgeschrieben. Bei 7,5% Nebenkosten auf 300.000€ erhöht sich die Bemessungsgrundlage um 22.500€.
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