Immobilien IRR Rechner - Kostenlos
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Lfd. Kosten automatisch: 255 EUR/Monat (1% vom Kaufpreis p.a.)
Interner Zinsfuß (IRR)
6,17 %
annualisierte Rendite auf dein Eigenkapital
Total Return
51.787 EUR
Equity Multiple
2,21x
Kumulierter Cashflow
Was ist der IRR bei Immobilien?
Der IRR (Internal Rate of Return, interner Zinsfuß) ist die annualisierte Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital über die gesamte Haltedauer einer Immobilie. Er berücksichtigt alle Cashflows: laufende Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Finanzierungskosten und den Verkaufserlös am Ende.
Im Gegensatz zur einfachen Mietrendite ist der IRR zeitgewichtet: Geld, das früher zurückfließt, wird höher bewertet als spätere Rückflüsse. Damit bildet der IRR den Leverage-Effekt, Mietsteigerungen und die Wertsteigerung der Immobilie realistisch ab.
Rechenbeispiel aus dem echten Markt
Beispiel 1: Elstal (Speckgürtel Berlin)
Kaufpreis: 306.000 EUR
Eigenkapital: 42.960 EUR
Nettomiete: 988 EUR/Monat
Cashflow vor Steuer: -30 EUR/Monat
Cashflow nach Steuer: +749 EUR/Monat
IRR über 10 Jahre
18,65 %
Beispiel 2: Berlin Neukölln (Innenstadt)
Kaufpreis: 493.000 EUR
Eigenkapital: 50.500 EUR
Nettomiete: 1.516 EUR/Monat
IRR über 10 Jahre
17,09 %
Fazit: Weniger Eigenkapital + niedrigerer Kaufpreis = höherer IRR, trotz niedrigerer absoluter Miete. Der Hebeleffekt der Finanzierung macht den Unterschied.
Häufige Fragen zum IRR
Was ist ein guter IRR für Immobilien in Deutschland?
15-20% IRR bei Neubauten mit guter Steuerposition gilt als sehr gut. Bestandsimmobilien erreichen oft 8-12%. Der IRR hängt stark von der Eigenkapitalquote, der Finanzierungsstruktur und der steuerlichen Situation ab.
Was ist der Unterschied zwischen IRR und Mietrendite?
Die Mietrendite (Bruttorendite) setzt Miete ins Verhältnis zum Kaufpreis und ignoriert Hebelwirkung, Wertsteigerung und den Zeitwert des Geldes. Der IRR (Internal Rate of Return) berücksichtigt alle Cashflows über die gesamte Haltedauer inklusive Verkaufserlös und ist damit deutlich aussagekräftiger.
Wie beeinflusst die AfA den IRR?
Erheblich. 5% degressive AfA plus 5% Sonderabschreibung bei EH40-Neubauten kann den Cashflow nach Steuer um 500-800 Euro pro Monat verbessern. Dieser Steuereffekt erhöht den effektiven IRR signifikant, da mehr Kapital früher zurückfließt.
Welches Eigenkapital brauche ich mindestens?
Ab ca. 28.000-35.000 Euro für Neubauten im Berliner Umland bei 95% Finanzierung. Die Mindestanforderung hängt vom Kaufpreis und der Finanzierungsbereitschaft der Bank ab. Weniger Eigenkapital bedeutet höheren Hebel und damit höheren IRR, aber auch höheres Risiko.
Warum ist der Cashflow vor Steuer oft negativ, aber nach Steuer positiv?
Weil AfA (Abschreibung für Abnutzung) und Zinszahlungen als Werbungskosten abzugsfähig sind und den steuerpflichtigen Gewinn mindern. Bei einem Grenzsteuersatz von 42-47% können das reale Steuererstattungen von mehreren hundert Euro pro Monat sein, die den negativen operativen Cashflow überkompensieren.
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